NUESTROS SERVICIOS > Valoraciones y tasaciones
1. VALORACIONES Y TASACIONES
1.1 Valoración inmobiliaria
Prestamos servicios de valoración y tasación de bienes inmuebles urbanos, incluyendo viviendas, oficinas, locales comerciales y suelos urbanos y urbanizables.
1.1.1 Valoración de viviendas
La valoración de viviendas se realiza atendiendo a un análisis detallado de los factores que inciden directamente en su valor de mercado, entre los que destacan:
- Ubicación y entorno urbano: Es uno de los factores más determinantes en el valor de una vivienda. El valor de la vivienda tiene en consideración si una propiedad se encuentra situada en zona céntrica, con buena conectividad y con buenos accesos a servicios públicos.
- Antigüedad y estado de conservación del inmueble: El mantenimiento y la antigüedad del inmueble también son factores relevantes.
- Características físicas del inmueble • Condiciones del mercado inmobiliario: Analizando la oferta y demanda existente en la zona
Metodologías de valoración: Método comparación con una búsqueda de testigos comparables al bien objeto de valoración, a partir de lo cuales se procede a fijar las diferentes variables a comparar con el fin de homogeneizar las muestras y poder compararlas adecuadamente y obtener el valor de mercado.
En determinados casos muy puntuales y excepcionales se puede llegar a emplear el método del coste o el de actualización de renta.
1.1.2 Locales comerciales
Valoración de un inmueble destinado a uso comercial.
Factores que influyen en la valoración de locales comerciales:
- Localización: Factor determinante ya que es crucial si está ubicado en una zona con flujo peatonal y tipología comercial del entorno
- Estado del inmueble
- Condiciones del mercado
Metodologías de valoración
- Método de comparación, cuando existe un mercado representativo de locales análogos
- Método de descuento flujos de caja, en locales arrendados o susceptibles de generar rentas, estimando ingresos futuros y capitalizándolos a valor presente.
1.1.3 Suelos urbanos y urbanizables:
Determinar el valor de un suelo situado en un entorno urbano o con expectativas de desarrollo urbanístico, conforme al planeamiento vigente. Los principales factores que influyen en la valoración de suelos son:
- Ubicación y entorno
- Clasificación y calificación urbanística, así como la normativa aplicable
- Superficie y forma del terreno • Usos del suelo y aprovechamiento urbanístico
Metodologías de valoración:
Las metodologías empleadas según las características son:
Método de Comparación: cuando existe un mercado representativo de suelos urbanos con testigos comparables.
Método residual estático y dinámico: se utiliza en la valoración de suelo donde no es posible la aplicación del método de comparación por falta de muestras o testigos comparables. Según el periodo a considerar, se diferencia entre el método residual estático, para aquellas simulaciones fijadas en horizonte temporal inferior a tres años y residual dinámico para periodos de tiempo mayores.
Se determinará el valor a partir del cálculo de aprovechamiento urbanístico del solar, cálculo del valor en neta de la zona, cálculo de costes de construcciones, estimación de gastos de promoción y beneficio de promotor.
1.2 Tasación de fincas rústicas y valoración de terrenos
Realizamos tasaciones y valoraciones de fincas rústicas, tanto de forma aislada como integradas en explotaciones agrarias, con especial experiencia en contextos de expropiación forzosa, herencias y transmisiones patrimoniales.
1.2.1 Valoración de fincas rústicas
En la tasación de finca rústicas influyen múltiples variables, como el uso de la finca (agrícola, forestal, ganadero y cinegético), ubicación, superficie, situación urbanística, infraestructuras y construcciones en la parcela.
Metodologías de valoración:
Comparación: Cuando existe un mercado representativo de fincas rústicas similares, homogeneizando los comparables mediante las variables como superficie, localización, calidad del suelo, orientación, pendiente y tipo de cultivo.
Descuento flujos de caja: Especialmente indicado cuando no existen comparables suficientes, cuando es necesario valorar la rentabilidad real de la explotación o para determinar el justiprecio en un procedimiento expropiatorio.
Coste de reposición: Aplicado a construcciones, instalaciones e infraestructuras existentes en la finca. Tiene por objeto valorar la reposición de las construcciones a partir del coste actual deduciendo sobre ese valor la depreciación sufrida.
1.2.2 Valoración de industrias agroalimentarias y ganaderas
Somos especialistas en la valoración integral de explotaciones agrarias, incluyendo tanto el suelo como los elementos productivos asociados. Este tipo de valoraciones puede incluir:
- Instalaciones agrícolas y ganaderas
- Industrias agroalimentarias
- Almacenes, naves y construcciones auxiliares
- Derechos vinculados a la explotación
- Infraestructuras productivas
Estas valoraciones requieren un análisis técnico detallado, considerando la capacidad productiva, la vida útil de los activos y su integración en el conjunto de la explotación
1.1.3 Maquinaria agrícola e industrial
Determinación del valor de maquinaria agrícola e industrial, tanto de forma individual como integrada en explotaciones o procesos productivos así como para determinar las sumas aseguradas para la emisión de pólizas de seguros e inventarios contables.
Metodologías de valoración:
Método del coste: Determina el valor de la maquinaria calculando cuánto costaría reemplazarla por una nueva de características similares, usando tecnología actual, y restando los gastos necesarios para adaptarla a los estándares actuales. Se basa en datos actualizados de mercado.
Método de amortización: Valorar la maquinaria en base a la vida útil y su valor residual evaluando la pérdida de valor de la maquinaria debido al desgaste físico, el paso del tiempo y la obsolescencia tecnológica.
Método comparativo: Obtiene la valoración en base a testigos, es decir, a la media calculada sobre el valor de venta de máquinas con características similares.
1.2.4 Valoración de daños, afecciones y cosechas
Realizamos informes técnicos de valoración de daños, afecciones temporales y permanentes y pérdidas de cosecha en fincas rústicas y explotaciones agrarias, tanto en el marco de procedimientos expropiatorios como en reclamaciones patrimoniales, aseguradoras o conflictos contractuales.
- Daños en cosechas provocados por fenómenos meteorológicos, tales como pedrisco, heladas, incendios, inundaciones o sequías extraordinarias, valorando la pérdida de producción y el impacto económico real sobre la explotación.
- Daños causados por fauna silvestre o cinegética, incluyendo afecciones reiteradas en cultivos, deterioro de plantaciones o pérdidas de rendimiento.
- Daños derivados del abandono o uso inadecuado de la finca por parte del arrendatario o inquilino, tales como falta de mantenimiento, deterioro del suelo, pérdida de fertilidad o destrucción de instalaciones agrícolas.
Metodologías de valoración
La valoración de daños y cosechas se basa en:
- Inspección técnica in situ
- Análisis agronómico del cultivo y del terreno
- Estimación de rendimientos y pérdidas
- Aplicación de precios de mercado contrastados
- Fundamentación técnica y normativa del informe
Metodologías de valoración
La metodología aplicada garantiza una cuantificación objetiva y técnicamente fundamentada de los perjuicios económicos sufridos.